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摘要：2026年城市更新提速为代建带来新机遇，头部企业优势凸显，轻资产与不良资产盘活成趋势。
观点指数 在3月23日观点指数研究院发布的《抢滩城更蓝海 | 2026一季度代建管理发展报告》中，其指出，在国家与地方多重政策驱动下，城市更新向纵深推进，代建赛道迎来结构性增长。头部企业凭借品牌与轻资产模式领跑，签约表现分化；同时企业加速布局不良资产盘活，但需警惕复杂债权与去化风险。
城市更新全面提速，代建赛道迎发展新机遇
2026年全国两会释放出清晰的政策导向，政府工作报告明确将“高质量推进城市更新”列为重点工作，尤其强调稳步实施城镇老旧小区改造与城中村综合治理，为代建行业带来了新的市场机遇。
此外，“十五五”规划蓝图下的109项重大工程项目清单揭晓，覆盖了智慧城市基础设施升级、智慧物流园区建设，以及区域医疗中心、职业教育产教融合基地、公共文化服务设施等民生福祉领域，为产业代建、公共设施代建等领域预留了增长空间。
政策红利正从顶层设计加速下沉至地方实践。立法层面，《济南市城市更新条例》于2026年1月1日正式生效，以法律形式明确鼓励社会资本通过委托代建等多元化模式，深度参与城市更新的改造、运营及物业管理全周期。项目层面，北京与天津等重点城市同步发力：北京市于2月28日发布年度首批城市更新项目库，囊括1321个项目，计划总投资高达1049.5亿元，体量与规模双双扩容；天津市则在加快32个在建项目进度的同时，启动15个新建项目，并紧扣京津冀协同发展战略，储备了一批重点工程，其中27个城中村改造项目全面提速，预计5个项目将于年内竣工交付。
随着2026年省级重点项目清单的密集发布，投资风向标进一步明晰。截至3月，在江苏、广东率先发布投资计划后，贵州、上海、天津、福建、湖南、湖北、西藏七地也相继亮出“任务书”。从公开数据来看，今年各地重点项目不仅保持了投资规模的稳健增长，更呈现出显著的结构性优化：项目重心向新兴产业大幅倾斜，先进制造业与科技创新类项目的数量和占比显著攀升，且与区域发展战略的耦合度更高，成为驱动高质量发展的核心引擎。
由此来看，在国家导向明确、地方立法护航、重大项目密集落地的多重利好下，城市更新正向纵深推进。面对日益复杂的项目需求，简单的规模扩张已成过去式，代建企业的竞争焦点正转向“专业壁垒”与“资源整合能力”。赛道正处于从单纯追求规模增长向追求质量效益转型的关键期，具备全产业链整合能力的代建企业将在这一轮结构性增长中占据主导地位。
代建企业签约表现分化，多元化业态布局成为行业趋势
自2026年一季度以来，代建企业纷纷构建包括传统媒体、行业垂直媒体及官方新媒体在内的全方位传播矩阵，着力提升品牌声量。其中，润地管理、绿城管理、金地管理及龙湖龙智造等头部企业，凭借持续的品牌输出，稳固了市场关注度的领先地位。
资料来源：公开市场，观点指数整理
各梯级代建企业签约表现分化，头部企业优势凸显。一季度，样本企业中金地管理、远洋建管、绿城管理等企业签约动作频繁，例如：金地管理一季度累计签约武汉、沈阳、上海、大连、宜昌、太原等多地项目，涵盖住宅、安置房等多种业态；远洋建管聚焦城市更新、商业综合体、不良资产盘活等领域，签约昆明、贵阳、温州、济南等多地项目；绿城管理春节期间全国项目认购套数同比增长11%，协议金额增长18%，1-2月代建项目累计销售金额达75亿元，表现亮眼。中小代建企业则聚焦区域细分市场，打造差异化优势，逐步拓展业务范围。
在业态布局方面，企业逐步从传统住宅代建向商业综合体、城市更新、不良资产盘活、城市配套等领域延伸，多元化业态布局成为行业趋势。企业战略调整聚焦区域深化与业态拓展。头部企业纷纷加大区域布局力度，金地管理持续深耕东北、华中、华东、华南等区域，在沈阳、大连、宜昌、武汉、上海等地密集签约项目；远洋建管逐步拓展西南、华南、华东区域，在昆明、贵阳、温州、慈溪等地落地多个项目；龙湖龙智造聚焦青岛、武汉等核心城市，签约多个综合体项目。
观察一季度企业的业务类型来看，轻资产代建依然是行业主流模式。一季度，多数样本企业聚焦轻资产代建业务，金地管理、远洋建管、新城建管等企业均有多个轻资产代建项目落地，其中新城建管轻资产代建首进赣州，远洋建管在成都落地首个轻资产代建项目，轻资产模式凭借低风险、高利润率、抗周期等特征，成为房企转型和代建企业发展的核心方向。预计二季度，代建行业签约热度将持续，存量资产盘活、城市更新等领域将成为业务增长的重要引擎。
在房地产市场进入“存量时代”的背景下，受困资产盘活需求日益增加，代建企业凭借专业的项目管理、营销运营能力，成为不良资产处置的重要合作伙伴。不良资产代建不仅能够帮助代建企业拓展业务范围，还能提升企业的专业口碑，成为头部企业布局的重点领域。
一季度，远洋建管成功签约昆明石林大商家复工代建项目，该项目为停滞多年的不良资产，总建筑面积约17万平方米，定位为纯商业社区，石林大商家项目所在片区人口集中、交通配套成熟，但项目本身在过去多年一直处于停工状态。继西山区锦圣项目之后，远洋建管在昆明落地第二个不良资产盘活项目。
但在深度介入昆明及云南本土烂尾楼重整的过程中，仍需警惕复杂债权结构与区域市场去化压力带来的潜在风险。一方面，云南省级层面自2020年起强力推进的“烂尾楼”整治政策为代建企业提供了制度窗口，远洋建管等头部代建方通过输出管理品牌、重组资金及全过程代销服务，成功切入石林大商家、锦圣等停滞多年的核心项目，不仅拓展了商业与住宅代建的业务边界，更在政企合作中强化了品牌公信力。
但另一方面，此类项目普遍面临债权关系错综复杂、资金链高度依赖重整投资人垫资以及区域市场需求分化的挑战，尤其是在昆明外围县城的商业去化与主城区高容积率住宅的产品重塑中，若后续销售回款不及预期或司法重整程序受阻，将对代建企业的操盘能力提出更高的要求。企业不仅可能面临投入成本难以覆盖的经营风险，还将承受来自政府、债权人及购房者的多方履约压力。
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